Balkongrenovering i BRF – så planerar styrelsen projektet

1. Varför balkongerna behöver renoveras

Balkonger utsätts för väder året runt. Vanliga problem:

• Sprickor och avflagnad betong på balkongplattan
• Rost på armering och räcken
• Läckande tätskikt och dålig avvattning
• Lösa eller rostiga infästningar
• Räcken som inte uppfyller dagens krav på höjd och säkerhet

Skador på bärande delar kan bli en säkerhetsfråga. Därför ska balkongerna inspekteras regelbundet och åtgärdas i tid.

2. Börja med en inventering

Låt en sakkunnig, till exempel en byggkonstruktör eller besiktningsman, inventera balkongerna. Inventeringen bör visa:

• Skadornas omfattning per balkong
• Vad som är akut och vad som kan vänta
• Förslag på åtgärder, från lagning till byte av balkongplattor

3. Bygglov och regler

I flerbostadshus kräver ändringar av fasadens utseende ofta bygglov, till exempel om balkongerna byggs om, får nya räcken med annat utseende eller glasas in. De förenklade reglerna för småhus som gäller från 1 december 2025 omfattar inte flerbostadshus. Kontakta kommunens byggnadsnämnd tidigt.

Läs mer om inglasning av balkong.

4. Föreningens eller medlemmens ansvar?

Ansvaret för balkongen fördelas enligt bostadsrättslagen och stadgarna. Ofta ansvarar föreningen för balkongplatta, räcken och fasad, medan medlemmen ansvarar för till exempel målning av insidan av räcket eller golvbeläggning. Kontrollera era stadgar.

5. Upphandling

• Ta fram förfrågningsunderlag utifrån inventeringen
• Begär offerter från flera entreprenörer med erfarenhet av balkonger
• Använd standardavtal som AB 04 eller ABT 06, läs skillnaden mellan avtalen
• Jämför tidplan, arbetsmiljö, ställning eller skylift, garantier och referenser

6. Informera medlemmarna

Balkongrenoveringar påverkar boende mycket. Informera i god tid om:

• När balkongerna inte får användas
• Om ställning sätts upp och hur det påverkar ljus och insyn
• Att balkongerna behöver tömmas
• Buller och arbetstider
• Vem medlemmarna kontaktar vid frågor

7. Personalliggare och ID06

Om kostnaden överstiger fyra prisbasbelopp ska föreningen som byggherre anmäla byggarbetsplatsen till Skatteverket och se till att personalliggare kan föras. Läs mer i ID06 och personalliggare.

8. Efter projektet

• Slutbesiktning
• Garantitid och garantibesiktning
• Uppdatera underhållsplanen med nästa åtgärd

9. Tidplan för ett typiskt balkongprojekt

1. Sakkunnig inventering
2. Styrelsebeslut och eventuellt stämmobeslut beroende på stadgar och omfattning
3. Ansökan om bygglov om utseendet ändras
4. Framtagande av förfrågningsunderlag
5. Upphandling och avtal
6. Information till medlemmarna
7. Arbetet, ofta fasad för fasad
8. Slutbesiktning

Planera så att arbetet kan göras under den varmare delen av året, eftersom många moment kräver torrt väder och temperaturer över en viss nivå.

10. Vanliga beslut för styrelsen

• Laga eller byta? Inventeringen visar om plattorna kan lagas eller behöver bytas.
• Samma utseende eller nytt? Nytt utseende kan kräva bygglov och påverkar tidplanen.
• Inglasning nu eller senare? Om medlemmarna vill ha inglasning kan det vara klokt att planera för det samtidigt.
• Finansiering: underhållsfond, lån eller höjd avgift.

11. Säkerhet under arbetet

Under arbetet ska balkonger som är avstängda inte användas, och barn och husdjur ska hållas borta från arbetsområdet. Entreprenören ansvarar för arbetsmiljön på arbetsplatsen, men styrelsen bör se till att medlemmarna får tydlig information.

Kommunikation som fungerar

Ett balkongprojekt berör ofta alla medlemmar. Det som brukar fungera bäst:

• Ett informationsmöte innan arbetet börjar
• Skriftlig information i varje brevlåda och på föreningens webbplats
• En tidplan per fasad som uppdateras om något förskjuts
• En kontaktperson hos entreprenören och en i styrelsen
• Information om vad medlemmarna själva behöver göra, till exempel tömma balkongen

Ju tydligare informationen är, desto färre frågor och klagomål under projektet.

Vanliga frågor från styrelser

Kan medlemmarna bo kvar under balkongrenoveringen? Ja, i regel. Balkongerna kan dock inte användas under arbetet, och det kan bli buller och ställningar utanför fönstren. Informera i god tid.

Vem betalar för inglasning? Inglasning är ofta en tillvalsfråga där medlemmen betalar själv, men det kräver bygglov och föreningens godkännande. Bestäm tidigt om inglasning ska erbjudas.

Behövs bygglov? Ändring av balkongernas utseende, inglasning och nya balkonger kräver ofta bygglov. Byte till likadana räcken och plattor kan vara underhåll utan lov. Kontakta kommunen.

Hur lång tid tar det? Det beror på antal balkonger och omfattning. Planera för en sommarsäsong för arbeten som kräver torrt väder, och räkna med att varje balkong kan vara avstängd en tid.

Inventering före upphandling

En besiktning av balkongernas skick, med provtagning av betong och armering vid behov, ger ett bra underlag för upphandlingen. Den visar om plattorna kan lagas eller behöver bytas, vilket påverkar kostnaden kraftigt.

Vanliga skador på balkonger

Sprickor och avflagning i betongplattans kant, rostutfällningar som tyder på att armeringen rostar, rostiga eller lösa räcken och läckande tätskikt är vanliga tecken på att balkongerna behöver åtgärdas. Ser medlemmar något av detta ska det rapporteras till styrelsen, så att en fackman kan bedöma om det är akut.

Finansiering

Balkongrenovering är ofta en stor post i underhållsplanen. Den kan finansieras med underhållsfonden, lån eller en kombination, och påverkar ibland avgiften. Diskutera finansieringen med föreningens ekonomiska förvaltare i god tid, så att beslutet kan tas på ett väl underbyggt sätt.

Garantitid

Kontrollera vilken garantitid avtalet anger och planera en garantibesiktning innan den löper ut. Då kan fel som visar sig efter några år åtgärdas inom garantin.

Balkonger och tillvalsarbeten

Vill medlemmar passa på att göra egna tillval, till exempel nytt golv på balkongen eller belysning, kan det samordnas med entreprenaden. Bestäm i förväg vilka tillval som erbjuds, hur de beställs och att medlemmen betalar dem direkt till entreprenören.

Fixco och föreningar

Fixco utför snickeri, montering och reparationer åt bostadsrättsföreningar i Stockholm och Uppsala. För stora konstruktionsarbeten rekommenderar vi alltid en sakkunnig inventering först. Kontakta oss eller jämför offerter.

Källor: Skatteverket, Villaägarna – nya bygglovsregler, Byggföretagen