Renovera innergården i BRF – från plan till färdig gård

1. Börja med behoven

En innergård används på många olika sätt. Innan styrelsen tar in offerter, ta reda på:

• Vad fungerar inte i dag? Till exempel ojämna plattor, dålig dränering, slitna sittplatser eller mörka hörn.
• Vad vill medlemmarna? Grillplats, lek, odling, cykelställ eller bara lugn.
• Vad måste åtgärdas av underhållsskäl? Till exempel tätskikt över garage eller källare under gården.

2. Kolla det som syns och det som inte syns

Många innergårdar ligger ovanpå garage eller källare. Då är tätskiktet under marken det viktigaste i hela projektet. Ett läckande bjälklag kan ge stora skador. Ta hjälp av en sakkunnig om gården har bjälklag under sig.

Kontrollera också:

• Dagvatten och brunnar
• Belysning och elinstallationer
• Framkomlighet för räddningstjänst och sophämtning
• Tillgänglighet för personer med rullator eller rullstol

3. Ta fram ett underlag

Ett bra underlag gör offerterna jämförbara. Det kan vara:

• En skiss eller enklare ritning över gården
• En lista över moment: rivning, markarbeten, plattsättning, planteringar, möbler, belysning
• Önskemål om material
• Tidplan, till exempel att gården ska vara klar till sommaren

Vid större projekt kan föreningen anlita en landskapsarkitekt eller byggkonsult för att ta fram handlingar.

4. Budget och underhållsplan

Kontrollera vad som står i föreningens underhållsplan och hur projektet påverkar den. Ett beslut om större förändringar av gården kan behöva tas av föreningsstämman beroende på stadgar och projektets omfattning. Läs mer om underhållsplan för BRF.

5. Upphandla

En bostadsrättsförening är inte konsument när den beställer arbeten. Därför används ofta standardavtalen AB 04 eller ABT 06. Läs om skillnaden mellan avtalen och så upphandlar styrelsen rätt entreprenör.

Jämför offerterna på omfattning, material, tidplan, garantier och referenser, inte bara pris.

6. Under arbetet

• Informera medlemmarna om tider, avstängda ytor och buller
• Utse en kontaktperson i styrelsen
• Håll regelbundna avstämningar med entreprenören
• Dokumentera med bilder

7. Efter arbetet

• Slutbesiktning eller slutkontroll
• Skötselinstruktion för växter, trä och stenytor
• Uppdatera underhållsplanen

8. Moms och ROT

ROT-avdrag gäller privatpersoner och kan inte användas av föreningen för gemensamma ytor. Föreningen kan normalt inte heller dra av moms när verksamheten avser bostäder. Räkna därför med priser inklusive moms i budgeten.

9. Vanliga delar i en innergårdsrenovering

10. Etappindelning

En innergård behöver sällan stängas helt. Dela upp arbetet så att entréer, sophantering och cykelställ fungerar under hela tiden. Tala om för medlemmarna vilka delar som är avstängda och när.

11. Säsong

Markarbeten och plantering görs bäst under den frostfria delen av året. Planera upphandlingen under vintern så att arbetet kan börja tidigt på våren och gården är klar till sommaren.

12. Efter några år

Gör en enkel genomgång av gården varje år: lösa plattor, slitet trä, växter som behöver ersättas och belysning som inte fungerar. Små åtgärder i tid håller gården fin länge och gör nästa stora renovering mindre.

Exempel från Fixco

Fixco har bland annat ersatt ett slitet staket runt en bostadsrättsförenings ute- och lekyta i Uppsala med ett nytt trästaket. Arbetet omfattade rivning, anpassning till markens nivåer och säker infästning av nya stolpar och räcken. Ett sådant projekt kan ofta göras på några dagar och ger stor skillnad i hur gården upplevs.

Vanliga frågor från styrelser

Behövs bygglov för att renovera innergården? Vanligt underhåll kräver inte bygglov, men nya byggnader som förråd och cykelskjul, plank, murar och större markförändringar kan kräva lov eller anmälan. Kontakta kommunen tidigt.

Hur involverar vi medlemmarna? Skicka ut en enkät om vad medlemmarna vill använda gården till, presentera ett förslag på ett medlemsmöte och informera löpande under arbetet. Det minskar risken för missnöje efteråt.

Vem ansvarar för gården? Gården är normalt föreningens ansvar. Uteplatser som tillhör enskilda lägenheter kan ha särskilda regler i stadgarna.

Hur länge håller en ny gård? Det beror på materialval och underhåll. Planera för löpande skötsel i underhållsplanen så att gården håller sig fin.

Tillgänglighet

Tänk på att gången ska vara framkomlig med rullator, barnvagn och rullstol. Undvik höga trösklar och lösa material på gångvägarna, och placera bänkar och belysning så att gården är trygg även på kvällen.

Belysning och trygghet

Belysning längs gångar, vid entréer och vid cykelparkeringen gör gården tryggare. Välj armaturer som lyser nedåt och inte bländar in i lägenheterna. Rörelsestyrd belysning sparar energi.

Underhåll i planen

Lägg in återkommande skötsel i föreningens underhållsplan: beskärning av växter, rensning av brunnar, ytbehandling av trä och kontroll av lekutrustning. En gård som sköts löpande blir billigare än en som får förfalla och renoveras om.

Växtval för innergården

Välj växter som klarar gårdens ljus och jord. Många innergårdar är skuggiga och har ett tunt jordlager över ett garagebjälklag, vilket begränsar vad som kan planteras. Rådfråga en trädgårdskunnig och tänk på skötselbehovet, eftersom en gård med många krävande planteringar blir dyr att sköta.

Dagvatten och brunnar

Kontrollera att brunnar och ränndalar fungerar och att vatten leds bort från husgrunden. Ligger gården på ett bjälklag måste tätskiktet vara helt innan nya ytskikt läggs, annars kan läckage uppstå i garaget under.

Fixco och bostadsrättsföreningar

Fixco arbetar med bostadsrättsföreningar i Stockholm och Uppsala, bland annat med ett nytt staket runt en förenings ute- och lekyta. Se våra projekt, markarbeten eller jämför offerter.

Källor: Byggföretagen, Skatteverket