Återställning av lokal vid avflytt – vad hyresgästen ansvarar för

1. Börja med hyresavtalet

Hyra av lokal regleras i 12 kap. jordabalken, hyreslagen. För lokaler är avtalsfriheten större än för bostäder, och det mesta som rör återställning avgörs av vad ni och hyresvärden har kommit överens om. Leta i avtalet och dess bilagor efter:

• Ett villkor om i vilket skick lokalen ska återlämnas
• Bilagor om hyresgästanpassning, med vad som byggdes och vem som betalade
• Godkännanden av ändringar som ni har gjort under hyrestiden
• Ett besiktningsprotokoll eller bilder från tillträdet

2. Vad som gäller när avtalet inte säger något

Hyreslagen har ingen särskild regel om återställning av lokal. I stället gäller hyresgästens vårdplikt: lokalen ska vårdas väl under hyrestiden, och hyresgästen ska ersätta skador som uppkommer genom vållande eller försummelse (12 kap. 24 § jordabalken). För lokaler får ansvaret utökas genom avtal.

Har hyresgästen gjort ändringar i lokalen, med eller utan hyresvärdens tillstånd, är utgångspunkten att lokalen ska återställas i princip till det skick den hade vid tillträdet. Normal förslitning ansvarar hyresgästen däremot inte för.

3. "Ursprungligt skick" eller "godtagbart skick"

Formuleringen i avtalet avgör mycket:

Står det inget om skick gäller vårdplikten ovan. Står det något som går att tolka på flera sätt, be hyresvärden förklara skriftligt vad som förväntas.

4. Vanliga återställningsjobb

• Rivning av egna innerväggar, glaspartier och mötesrum
• Demontering av pentry, diskmaskin och egna vattenanslutningar
• Borttagning av skyltar, dekor, väggbeklädnader och egna undertak
• Bortkoppling och borttagning av egen el, data och belysning
• Lagning av hål efter infästningar, och målning där väggarna har en annan kulör än vid tillträdet
• Byte eller borttagning av golv som lagts av hyresgästen
• Bortforsling av inredning och städning

El, vatten och ventilation kopplas bort av behöriga installatörer. Allt rivningsavfall sorteras på plats i minst trä, mineral, metall, glas, plast och gips.

5. Kan ändringarna få stå kvar?

Det är vanligt att en ny hyresgäst eller hyresvärden vill behålla delar av det ni har byggt, till exempel glaspartier eller ett pentry. Det kan spara arbete för båda, men gör en skriftlig överenskommelse med hyresvärden om exakt vad som får stå kvar. En muntlig överenskommelse är svår att visa om det blir en tvist om slutbesiktningen.

6. Planera bakåt från avflyttningsdagen

Ett lokalhyresavtal på obestämd tid har en uppsägningstid på nio månader om inte längre tid avtalats. Använd tiden:

1. Läs avtalet och ta fram protokoll och bilder från tillträdet.
2. Boka en genomgång med hyresvärden och skriv ner vad som ska återställas.
3. Ta in offerter på samma underlag, gärna med en planritning där det som ska bort är markerat.
4. Kontrollera material. Har ni byggt om i ett äldre hus, eller ska väggar och golv från fastighetens tid rivas, kan en miljöinventering behövas. Se Miljöinventering inför rivning.
5. Boka arbetet så att det blir klart med marginal före avflyttningsdagen.
6. Slutbesiktiga tillsammans med hyresvärden och få godkännandet skriftligt.

7. Om arbetet görs i ett hus i drift

De flesta lokaler ligger i hus där andra hyresgäster är kvar. Fastighetsägaren har regler för arbetstider, hiss, lastning och var avfall får stå. Gemensamma ytor ska skyddas, och bullriga moment läggs ofta på kvällar och helger. Mer om hur det går till i Rivning av kontorslokal – steg för steg.

8. Kostnad och avdrag

Kostnaden beror på hur mycket som ska rivas och återställas, materialen, våning och väg ut för avfallet och när arbetet får göras. Be om ett fast pris efter platsbesök, så att ni vet totalen innan ni bestämmer er. Återställning av lokaler ger inget ROT-avdrag, eftersom ROT bara gäller arbete i en privatpersons bostad.

Checklista

• Hyresavtal, bilagor och tillträdesprotokoll framtagna
• Villkoret om skick vid återlämnande läst och tolkat
• Genomgång med hyresvärden bokad
• Skriftlig lista över vad som ska återställas och vad som får stå kvar
• Miljöinventering vid behov
• Offert och tidplan med marginal före avflyttningen
• Slutbesiktning och skriftligt godkännande

Vanliga frågor

Måste vi återställa väggar som hyresvärden godkände? Det beror på avtalet. Ett godkännande att bygga betyder inte automatiskt att väggarna får stå kvar vid avflyttning. Utgångspunkten är att lokalen ska återställas, om ni inte kommit överens om annat.

Ansvarar vi för slitage på golv och väggar? Inte för normal förslitning. Skador utöver det, till exempel hål, fläckar eller trasiga golv, ska åtgärdas.

Vad händer om lokalen inte återställs? Hyresvärden kan kräva ersättning för kostnaden att återställa lokalen och för den skada som uppstått. Det är därför värt att få slutbesiktningen godkänd skriftligt.

Fixco återställer lokaler

Fixco river och återställer kontor, butiker och restauranger i Stockholm och Uppsala och lämnar lokalen städad, med dokumentation av det som körts bort. Se rivning av lokaler, rivning av lokaler i Stockholm och rivning av lokaler i Uppsala. Läs också Hyresgästanpassning av lokal – vem gör vad och vem betalar?