Rivning av kontorslokal – så går det till steg för steg

1. Bestäm vad som ska bort och vad som ska stå kvar

Börja med att skriva ner målet med rivningen. Det finns i princip två nivåer:

• Strip-out till stomrent. Allt utom stommen tas bort: mattor, undertak, innerväggar, glaspartier, pentry och de installationer som ska bytas.
• Selektiv rivning. Delar ska stå kvar och skyddas, till exempel huvudkanaler för ventilation, sprinkler, fasadpartier, dörrar som ska återanvändas eller ett nyligen renoverat pentry.

Markera på en planritning vad som ska rivas. Det är det enklaste sättet att få jämförbara offerter och undvika diskussioner om vad som ingick.

2. Klargör roller med fastighetsägaren

De flesta kontor hyrs. Kontrollera i hyresavtalet vem som beställer och betalar rivningen och om fastighetsägaren har egna krav på entreprenörer. Den som beställer arbetet är byggherre, och byggherren har ansvar för bland annat arbetsmiljösamordning och avfallshanteringen.

Fråga också fastighetsägaren om:

• Tillåtna arbetstider för bullriga moment
• Hiss, lastzon och var container eller storsäckar får stå
• Brandlarm, sprinkler och ventilation under arbetet
• Nycklar, passerkort och larm
• Tidigare inventeringar av asbest och PCB

3. Gör miljöinventeringen tidigt

Innan något rivs ska det vara klart vilka material som kan innehålla farliga ämnen. Enligt Arbetsmiljöverkets föreskrifter (AFS 2023:13, kap. 3) ska den som river identifiera material som kan innehålla asbest innan arbetet börjar. Rivning och sanering av asbest kräver tillstånd från Arbetsmiljöverket.

I hus som byggts eller byggts om 1956–1973 kan fogar och golvmassor innehålla PCB. Läs mer i Miljöinventering inför rivning – asbest, PCB och farligt avfall.

4. Lov, anmälan och arbetsmiljö

Invändig rivning av ytskikt, undertak och icke-bärande väggar kräver i regel varken lov eller anmälan. Sedan 1 december 2025 krävs anmälan bland annat för:

• en ändring som påverkar byggnadens bärande delar väsentligt
• en ändring som påverkar byggnadens brandskydd väsentligt
• installation eller väsentlig ändring av ventilation, vatten och avlopp eller hiss

En anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas förrän byggnadsnämnden har gett startbesked.

För arbetsmiljön ska byggherren utse byggarbetsmiljösamordnare för planering och utförande (Bas-P och Bas-U). En skriftlig arbetsmiljöplan krävs bland annat när arbetet omfattar rivning av bärande konstruktioner eller hälsofarliga material. Överstiger kostnaden fyra prisbasbelopp exklusive moms ska byggherren dessutom anmäla byggstart till Skatteverket, och personalliggare ska föras på arbetsplatsen.

5. Skydd och avspärrning

I ett kontorshus är det oftast andra hyresgäster som märker rivningen mest. Planera för:

• Skydd av entré, trapphus, hiss och korridorer där material bärs ut
• Dammväggar och tätade dörrar mellan arbetsytan och resten av våningen
• Dammsugare och luftrenare med filter vid dammiga moment
• Utrymningsvägar som är fria hela tiden
• Brandlarm som kopplas om eller skyddas i samråd med fastigheten, så att dammet inte löser ut larm

6. Rivningen i rätt ordning

1. Lösinredning ut. Möbler och utrustning som hyresgästen äger flyttas innan rivningen.
2. Bortkoppling. El, data och vatten kopplas bort av behöriga installatörer.
3. Undertak. Plattor, bärverk och armaturer demonteras.
4. Väggar och glaspartier. Lätta väggar, glaspartier och dörrar rivs, och det som ska återanvändas tas ner helt.
5. Golv. Mattor, lim och golvbeläggningar tas bort, och underlaget lämnas klart för nästa golv.
6. Installationer som ska bytas. Kanaler, rör och kablar som inte ska vara kvar.

Ordningen kan ändras när delar ska stå kvar, men principen är densamma: uppifrån och ner, och det som ska skyddas friläggs för hand.

7. Sortering och bortforsling

Sedan 1 augusti 2020 ska bygg- och rivningsavfall sorteras där det uppstår, i minst trä, mineral, metall, glas, plast och gips. Farligt avfall hålls för sig och transporteras med transportdokument.

Kontrollera att transportören har tillstånd eller har gjort anmälan för avfallstransport. Naturvårdsverket hänvisar till ett nationellt register över transportörer. Mer om container och storsäckar i Bortforsling av byggavfall.

8. Städning och överlämning

Rivningen är klar när lokalen är städad och det finns en enkel dokumentation:

• Vad som rivits och vad som står kvar
• Vad som hittats under rivningen, till exempel fuktskador eller dolda installationer
• Vilket avfall som körts bort, och transportdokument för farligt avfall

Gå igenom lokalen tillsammans med fastighetsägaren och den som ska bygga vidare.

Vad som styr tidplanen

Checklista

• Planritning med det som ska rivas markerat
• Besked från fastighetsägaren om arbetstider, hiss och lastzon
• Miljöinventering eller tidigare inventeringar av asbest och PCB
• Besked om anmälan krävs
• Bas-P och Bas-U utsedda, och arbetsmiljöplan när den krävs
• Skydd av gemensamma ytor bestämt
• Plan för sortering, container och transport
• Datum för överlämning

Vanliga frågor

Måste vi ha en miljöinventering för att riva ett kontor? Den som river ska ta reda på om det finns asbest innan arbetet börjar. I hus från 1956–1973 ska PCB vara inventerat av fastighetsägaren. Finns inga tidigare inventeringar behövs prover.

Kan rivningen göras medan andra hyresgäster är kvar? Ja, med skydd av gemensamma ytor, dammväggar och bullriga moment på de tider fastighetsägaren tillåter.

Ger rivningen ROT-avdrag? Nej. ROT gäller bara arbete i en privatpersons bostad. Läs mer i Renovering för företag.

Fixco river lokaler

Fixco river kontor, butiker, restauranger och lager i Stockholm och Uppsala, med platsbesök innan priset sätts och skriftligt fast pris inom 24 timmar. Se rivning av lokaler, till exempel rivning av lokaler i Stockholm och i Uppsala. Ska lokalen byggas om efteråt, se lokalanpassning.